Mediación Hipotecaria

Contexto social y económico:

    Uno de los factores más importantes que originaron la crisis económica actual de España fue la denominada «burbuja inmobiliaria», impulsada por el auge de la construcción,  las especulaciones del mercado inmobiliario y el aumento desorbitante de los precios de las viviendas, que en el plazo de 10 años habían aumentado mas de 100%.   La recesión económica y el desempleo masivo significaron que un número creciente de familias no pudiera cumplir con sus pagos hipotecarios y si bien en principio, los más afectados fueron los inmigrantes, el agravamiento de la crisis extendió la situación a franjas cada vez mas amplias de la población, abarcando incluso a profesionales afectados por el desempleo.

Existe un trabajo de investigación, realizado por Human Right Wath, de Mayo de 2014, llamado «Sueños Rotos», el mismo trata el impacto que provocó en  la crisis Española  la pérdida de la vivienda en grupos vulnerables, investigación que utilicé como base o puntapié inicial para adentrarme en la crisis Española y su contexto, del que recomiendo su lectura para quien le interese, y del que surgen algunas recomendaciones que han captado mi atención.  Así por ejemplo, en dicho trabajo, el autor aconseja la introducción de fórmulas de dación en pago para las hipotecas sobre viviendas con el objeto de que, cuando el prestatario no pueda afrontar el pago y debe ceder su propiedad al banco, ésta constituya el pago total de la deuda pendiente;  La creación de obligaciones vinculantes para todas la entidades crediticias para iniciar procesos de mediación de buena fé con los deudores, como instancia previa a la ejecución hipotecaria judicial; Promoción del establecimiento de servicios de mediación independientes; etc.

Hubo distintos grupos civiles que detectaron pronto la crisis y reaccionaron a ello.   El más visible y activo es la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), fundado en 2009, en Barcelona, una organización de derechos sociales y económicos, con el objeto de movilizar a la gente a defenderse contra las ejecuciones hipotecarias y desahucios de viviendas cuando estalló la burbuja inmobiliaria.  La PAH proporciona asesoramiento jurídico y ayuda en las negociaciones con entidades bancarias, así como también organiza protestas.  Caritas es la organización de beneficencia de la Iglesia Católica, que también proporciona servicios de mediación en numerosas diócesis y colabora en las negociaciones con las familias afectadas.  Finalmente, los Colegios de Abogados de España han establecido oficinas de mediación hipotecaria en 35 ciudades españolas, ofreciendo asesoramiento y asistencia jurídica para negociar con las entidades crediticias y varias comunidades autónomas ofrecen servicios de mediación gratuitos para ayudar a los «deudores» a encontrar mejores oportunidades con los bancos.

  Definición:

   La mediación hipotecaria puede definirse como un proceso de resolución de controversias, con la intervención de un tercero, en el que el deudor y acreedor hipotecario, en calidad de consumidor y empresario, respectivamente, dialogan voluntariamente sobre la posibilidad de reestructuración del prestamo original u otras alternativas beneficiosas para ambas partes, con el objeto de alcanzar nuevos acuerdos, beneficiosos para ambos y que eviten la judicialización del asunto.   Las razones que explican la aparición de éste nuevo remedio, se relacionan con: a) Aminorar el fenómeno del sobreendeudamiento hipotecario, ya que el proceso constituye un medio que permite a las partes acercar posiciones, para alcanzar  acuerdos que logre satisfacer los intereses económicos de una y la continuidad de pago para la otra, pudiendo reestructurar adecuadamente el préstamo, para pasar del estado de sobreendeudamiento a un estado proporcional y adaptado a la nueva capacidad y situación económica del deudor. b)Proteger al deudor hipotecario como consumidor, teniendo en cuenta que la relación entre deudor y acreedor financiero no es de igualdad absoluta, sino que existe claramente una parte mas débil (deudor), que resulta empoderada en éste tipo de proceso. c) La vivienda como bien de protección prioritaria, aquí cabe decir que el derecho a una vivienda adecuada es reconocido en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales; la Convención Internacional sobre la eliminación de todas las formas de discriminación racial; la Convención sobre la eliminación de todas las formas de discriminación contra la mujer y la Convención sobre los derechos del niño y fue el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, quien como responsable de la aplicación del primero, interpreta el derecho a la vivienda adecuada como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte, mas ello,  no incluye el derecho a la propiedad o a mantenerla en cualquier circunstancia.

     Finalmente, sobre la Mediación Hipotecaria, vale aclarar que no constituye una nueva clase de mediación, sino que se trata de una especialidad de la mediación de consumo, ya que centra su actividad en una determinada clase de deudores, en un ámbito concreto, con el objeto de reestructuración de deuda y evitación de la ejecución y en defensa de un específico bien de uso o consumo común, ordinario y generalizado, que es la vivienda.

Funcionamiento:

    En éste apartado, y habiendo tenido la oportunidad de realizar prácticas profesionales, en el carácter de alumna del Master de Mediación Profesional de la U.P.F, en el  Centro de Mediación de una reconocida entidad bancaria de España, voy a referirme específicamente al funcionamiento del lugar en el que he desempeñado tareas, en el que además de mediación hipotecaria, se trabaja en la renegociación de otras deudas, de contratos de alquiler social y de ocupaciones ilegales.

    La mediación Bancaria (que comprende a la hipotecaria y otras negociaciones asistidas), se lleva adelante a través de un servicio conformado por un equipo de profesionales mediadores, encabezados por una dirección, cuya función principal es contactarse con las familias que se encuentran en situación irregular, ya sea por deudas hipotecarias o impagos de alquileres de contratos celebrados entre la entidad financiera y el particular, cuya titularidad del inmueble  detenta el Banco.  Los mediadores inician contacto telefónico con  las familias asignadas, desplegando todas las herramientas y habilidades profesionales adquiridas para «conectar» con la parte deudora y lograr la generación de un trato de confianza que sea útil al proceso.  El diálogo se enfoca en la información que brinda el particular acerca de su situación económica, las razones personales que le impiden el cumplimiento acabado del contrato original y la acreditación de tales situaciones mediante el envío de documentación respaldatoria, que el mediador no verifica, sino que la agrega al legajo para su posterior consideración de la Entidad Bancaria.  El mediador también colabora con el particular, ayudando a pensar en  la formulación de propuestas adaptadas a la nueva realidad.  Las propuestas de los deudores son presentadas  por los mediadores en Comités de Decisión, en los que la Entidad Bancaria analiza la situación concreta, verifica acreditaciones y considerando la normativa aplicable, la voluntariedad del particular y sus propias posibilidades, acepta las propuestas o formula nuevas.  Tanto la aceptación de la oferta como la contraoferta si la hubiere,  son comunicadas a los usuarios por el mediador que lleva adelante el caso y una vez logrado el acuerdo (si se logra, por supuesto) es quien redacta los convenios y se encarga de las respectivas firmas.

    El servicio de mediación tiene comunicación permanente y fluida  con las Organizaciones Civiles indicadas al comienzo del artículo, tales como la Plataforma de Afectados por Hipotecas, que ayudan en la negociación, asesoramiento y defensa de los derechos de particulares y son, muchas veces, parte de la mesa de trabajo.  Asimismo, existe dialogo con otras organizaciones, como Cáritas, y con los distintos Ayuntamientos para trabajar colaborativamente en cada caso en particular.  Si bien la modalidad de trabajo habitual de este tipo de Centros de Mediación es telefónico, existen casos en los que se trabaja de forma personal y convocando a las organizaciones civiles que lo hayan solicitado y sea pertinente.  Estos Centros de Mediación Bancaria, además de abrir canales de dialogo con particulares afectados por sobreendeudamiento hipotecario, también trabajan en asuntos de irregularidades de pagos de otros créditos, impagos de alquileres sobre inmuebles de la Entidad Bancaria y efectúan una particular tarea sobre ocupaciones irregulares.

    En el caso de las ocupaciones ilegales,  los mediadores visitan personalmente el inmueble y conversan en ese ámbito con la familia ocupadora, escuchando sus necesidades, razones y circunstancias, utilizando desde ya las herramientas adquiridas y poniendo a prueba sus habilidades, dado que el contexto suele ser difícil para lograr el  «reconocimiento» o «legitimación» y como en todo proceso de resolución alternativa de conflictos, es fundamental lograr la confianza de la gente en el profesional, ya que solo desde ése lugar podrá ser útil para  generar alternativas.   En relación a las posibles soluciones en ocupaciones ilegales, también se trabaja en equipo y utilizando los canales de diálogo con organizaciones civiles y Ayuntamientos, lo que claramente permite ampliar el espectro de soluciones posibles.  Del mismo modo que lo explicado anteriormente, el mediador expone en Comités de decisión las propuestas de las familias  ante la Entidad Bancaria y el mismo profesional comunica la aceptación o contraoferta, según sea el caso.  Resta apuntar aquí, que el servicio de mediación descripto opera también como filtro para la derivación judicial, es decir, que los casos en los que finalmente se inicia litigio, es porque no ha existido voluntad de acuerdo extrajudicial, de alguna o ambas partes.

    Experiencia Personal:

    Personalmente, ha sido una práctica enriquecedora la mediación bancaria, en la que me he formado desde ténicas «distintas» en varios sentidos.  En principio por la particular manera de trabajar con las partes, ya que la vía telefónica impide el contacto visual y la conexión que ofrece éste sentido, pero como ocurre en éstos casos, tal carencia activa otros sentidos y la utilización de más  herramientas.  El trabajo del equipo de gestión también es muy importante, ya que la comunicación, los criterios compartidos y las similitudes entre casos, realzan la capacidad del mediador, produciendo un notable enriquecimiento entre los profesionales que desempeñan la tarea.  La reacción de las familias con las que tuve el gusto de contactarme me ofrecieron un panorama distinto al que quizás, prejuiciosamente, esperaba. Gente agradecida por la oportunidad de ser escuchada,  con apertura para relatar  sus problemas más íntimos y salir de posiciones iniciales con facilidad, sorprendiéndome con su capacidad de creatividad en el ofrecimiento de opciones.

    Finalmente, resta agregar que es para mí un verdadero placer la observación de un proceso en el que  «el banco» se dispone a trabajar en forma colaborativa con los deudores,  escucha y negocia a través de esta nueva figura (mediador), convirtiendose éste proceso en una alternativa eficaz.  Pero debo decir que lo novedoso de éste proceso, a mi estricto entender,  es su humanización, la posibilidad de que la gente pueda ser escuchada y negociar o renegociar con «otra gente» que representa al Banco.  Todas las crisis generan cambios, y creo que «priorizar la dimensión humana»  enaltece a las sociedades.